Huur je een winkelruimte, dan kan de huurder rekenen op de meeste huurbescherming. De 'winkel' moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen.

1. Het moet gaan om een kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf.
2. Er moet een showroom of winkel zijn.
3. Er moet een toegang zijn voor particuliere klanten.
4. Er moet rechtstreeks aan de klant geleverd kunnen worden.

Voorbeelden van bedrijven die te maken hebben met het huren van winkelruimtes zijn fietsenzaken of winkels waar particulieren een motor of scooter kunnen bekijken en kopen. Maar ook autobedrijven en -dealers en tankstations met een shop vallen onder deze categorie.

Winkelruimtes worden ook wel 290-bedrijfsruimtes genoemd naar artikel 290 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (formele schrijfwijze is artikel 7:290 BW), waarin deze categorie bedrijfsruimte beschreven is.

Tips: waar moet je op letten bij het huren van een winkelruimte?

1. Vaak zal de verhuurder gebruik (willen) maken van het zogenaamde ROZ-model bedrijfsruimte, een veel gebruikt model huurovereenkomst. Let op: dit ROZ-model is een verhuurdersvriendelijke overeenkomst, die niet in het voordeel is van jou als huurder. Er bestaat een meer huurdervriendelijke variant van het model dat wij aanraden om te gebruiken als vertrekpunt in je onderhandelingen met de verhuurder. Meer informatie over deze ‘huurdersvariant’ is hier te vinden.
2. Lees de huurovereenkomst goed voordat je deze ondertekent.
3. Zet in je agenda wanneer de huurovereenkomst voor opzegging in aanmerking komt.
4. Denk ruim op tijd na over verlenging van de huurovereenkomst.
5. Wees kritisch als de huurovereenkomst wordt opgezegd. Ben je het er niet mee eens, dan is het verstandig juridische hulp in te schakelen.
6. Maak je gebruik van de proefperiode (een huurovereenkomst korter dan twee jaar) let dan goed op dat je deze termijn niet overschrijdt. Wil je langer dan twee jaar huren, schakel dan tijdig juridisch advies in. De kans is anders groot dat de overeenkomst wordt omgezet in een standaard van 5+5 jaar. Met toestemming van de rechter is ook een kortere periode mogelijk.

De regels

De wet kent dwingende voorschriften voor de huur van winkelruimte. Daarvan kan niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken, tenzij een rechter daar vooraf toestemming voor heeft gegeven. Er zijn spelregels op het gebied van de huurperiode, de opzegging, de indeplaatsstelling en de manier waarop de huurprijs aangepast kan worden.

Huurperiode

De wet onderscheidt 3 soorten huurperiodes.

• huurovereenkomst tot 2 jaar (de zogenoemde proefperiode)

• huurovereenkomst tot 10 jaar (standaard)

• huurovereenkomst van 10 jaar of langer.

Daarnaast bestaat ook nog een huurovereenkomst die is aangegaan of verlengd voor onbepaalde tijd. Huur is een eindigend recht en daarom kan ook zo’n huurovereenkomst worden opgezegd.

Standaard 5 plus 5
Normaal gesproken wordt een winkelruimte verhuurd voor een periode van 10 jaar. In de huurovereenkomst is deze opgedeeld in 2 termijnen van 5 jaar. Zegt één van de partijen de overeenkomst na 5 jaar niet op, dan wordt de overeenkomst automatisch met nog eens 5 jaar verlengd. Wordt de overeenkomst door één van de partijen na 10 jaar niet opgezegd, dan gaat deze over in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst mag er worden afgesproken dat de verlening voor een bepaalde tijd is.

Opzeggen tijdens de eerste periode van 5 jaar
Beëindiging van de huurovereenkomst vóór het einde van de eerste 5 jaar is niet mogelijk, tenzij de huurder en de verhuurder dit met elkaar overeenkomen. Na 5 jaar moet de overeenkomst automatisch met 5 jaar worden verlengd. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen toch opzeggen na de eerste 5 jaar. Dat moet 12 maanden voor het einde van de looptijd, per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Doet je dit als huurder op de juiste manier, dan eindigt de huur altijd.

Is de verhuurder van plan de huurovereenkomst na 5 jaar op te zeggen? Dan is deze verplicht een opzeggingsbrief te sturen met daarin een duidelijk omschreven reden. De reden noemen is essentieel omdat er in de wet maar een aantal gronden zijn waarop de overeenkomst kan eindigen. Is de reden niet duidelijk omschreven dan is de opzegging nietig en geldt deze dus niet. Ga jij als huurder akkoord met de opzegging, dan eindigt de huur na het verstrijken van de lopende periode. Ga je niet akkoord, dan moet de verhuurder naar de kantonrechter met het verzoek de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst blijft bestaan tot de rechter heeft beslist.

Als de verhuurder de kantonrechter vraagt om de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de eerste 5 jaar dan kan (hij hoeft het niet te doen) de kantonrechter dit verzoek slechts in twee situaties toewijzen.

1. De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
2. De verhuurder kan aannemelijk maken hij, zijn echtgenoot of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben. Verhuurders geven in hun opzeggingsbrieven vaak aan dat ze het pand dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Ze moeten dit echter altijd kunnen aantonen.

In deze gevallen kan het voorkomen dat de verhuurder een deel van de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen. In alle andere gevallen wijst de kantonrechter het verzoek af. De huurovereenkomst loopt door voor een periode van 5 jaar. Alleen de kantonrechter kan de ontbinding van de huurovereenkomst dus uitspreken.

Opzeggen na 5 + 5 jaar
Na het aflopen van de tweede periode - na 10 jaar dus - is de termijnbescherming uitgewerkt. De verhuurder heeft meer mogelijkheden om op te zeggen. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen de huur opzeggen. Is de huurder het niet eens met de huuropzegging, dan kan de verhuurder naar de kantonrechter. In een aantal gevallen moet de kantonrechter het verzoek van de verhuurder toewijzen:

1. De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen.
2. De verhuurder kan aannemelijk maken hij, zijn echtgenoot of kinderen het gehuurde pand zelf dringend en duurzaam nodig hebben.
3. De verhuurder (bijvoorbeeld gemeente) wil een bestemming realiseren volgens een geldend bestemmingsplan op het bedrijfspand.
4. Je stemt als huurder niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe overeenkomst (zolang dit geen wijziging van de huurprijs betreft).

Huurovereenkomst langer dan 10 jaar
Als een overeenkomst direct voor 10 jaar of langer is afgesproken dan eindigt de huur niet automatisch. Deze moet worden opgezegd volgens de regels van 5+5 jaar. Als er niet wordt opgezegd wordt de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd voortgezet. In het laatste geval kan er een aanvulling op het huurcontract opgesteld worden.

Huurovereenkomst korter dan 2 jaar
De wet biedt ook nog de mogelijkheid om voor een korte periode een winkelpand te verhuren. Dit is een zogenoemde proefperiode. Dat kan handig zijn voor een verhuurder die zijn pand slechts kort wil verhuren of voor een huurder die wil kijken of zijn bedrijf op die locatie levensvatbaar is. Voordeel hiervan is dat een aantal wettelijke bepalingen niet van toepassing zijn. Zo’n kortlopende overeenkomst loopt automatisch af. Er is dus geen opzegging vereist. Wordt de overeenkomst voortgezet, dan wordt de huur stilzwijgend voortgezet na de tweejaarstermijn. De overeenkomst is dan automatisch verlengd tot een totale periode van 5 + 5 jaar en het wettelijke regime is weer van toepassing.

Opzegging

De opzegging moet schriftelijk via exploot of aangetekende brief. De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 12 maanden. De opzegging door de verhuurder moet de reden van de opzegging vermelden. Staat die er niet bij, dan is de opzegging nietig (alsof deze nooit is gedaan). Voor de huurder geldt deze eis niet. Er is geen opzegging nodig als beide partijen gezamenlijk besluiten om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen.

Indeplaatsstelling

Het kan gebeuren dat de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst stop met het bedrijf dat in de bedrijfsruimte gevestigd is. Dan kan de huurder niet zomaar van de huur af. De wet biedt de mogelijk om de opvolger van zijn bedrijf in zijn plaats te stellen. In principe kan het niet zomaar iemand zijn, maar moet dat echt degene zijn die het bedrijf voortzet (bedrijfsovername). De huurder kan een zogenaamde schriftelijke 'indeplaatsstelling' vragen aan de verhuurder. Weigert de verhuurder deze, dan kan de huurder de rechter om een machtiging vragen om iemand in zijn plaats te laten stellen. Dat verzoek kan de rechter alleen op grond van een zwaarwichtig belang toewijzen. De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden voor de resterende termijn van de overeenkomst.

Huurprijs

Het uitgangspunt is dat partijen zelf de huurprijs mogen bepalen en ook wanneer en hoe ze de huurprijs willen aanpassen. De wet heeft hier wel wat extra regels voor opgesteld. Beide partijen kunnen namelijk aan de rechter vragen de huurprijs aan te passen als de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare panden in de buurt. Zo’n verzoek kan worden ingediend:

• Bij verlenging van het contract (na afloop van de overeengekomen duur van een contract voor bepaalde tijd).

• 5 jaar na de laatste huurprijsaanpassing.

Tot slot

Heb je vragen hierover? Of word je geconfronteerd met een geschil op het gebied van het huren van bedrijfsruimte? Neem voor meer informatie of advies contact op met BOVAG Ledenadvies, via telefoonnummer 030 - 6595 300 of mail via ledenadvies@bovag.nl